Александр Борисов - Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный)

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими».

Часть 4 комментируемой статьи устанавливает, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Подобная норма содержалась в п. 2 названной выше ст. 2 Закона 1997 г. о регистрации, но формулировалась она иначе: государственная регистрация прав проводится на всей территории России по установленной данным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. Общей же нормой п. 2 названной выше статьи 8.1. ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В часть 6 комментируемой статьи вошли с соответствующими изменениями положения п. 1 ст. 4 «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закона 1997 г. о регистрации, которыми (в ред. Федерального закона от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ[35]) предусматривалось следующее: государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 части первой ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России, выявленных объектов культурного наследия – безвозмездное пользование (ссуда); ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Наряду с этим в ст. 1 «Основные термины» Закона 1997 г. о регистрации (в ред. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ[36]) давались следующие определения:

– недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, – это земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;

– ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других).

Согласно положениям п. 1 ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ[37]): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество; к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. О понятиях предприятия и единого недвижимого комплекса, определенных в ст. 132 «Предприятие» и ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс» ГК РФ, см. комментарий к ст. 46 Закона.

О предусмотренной ст. 131 ГК РФ государственной регистрации недвижимости говорилось выше. А статьей 164 «Государственная регистрация сделок» ГК РФ установлено следующее: в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1); сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2). Названная статья изложена Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ[38] полностью в новой редакции. В прежней (первоначальной) редакции п. 1 статьи указывалось, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесение изменений было обусловлено принятием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, которым отменяется система двойной государственной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости, предусмотренная статьей 131 части первой ГК РФ, рядом статей части второй ГК РФ и Законом 1997 г. о регистрации.

В части 7 комментируемой статьи воспроизведены с соответствующими изменениями положения ч. 3 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре, которыми определялось, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе (данная часть признана Законом 2016 г. № 361-ФЗ утратившей силу в связи с принятием комментируемого Закона). Указание на машино-места введено в ч. 7 комментируемой статьи Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ, которым внесены соответствующие изменения в ст. 130 ГК РФ (см. выше).

В КС России направлялась жалоба, в которой указывалось на неконституционность положений приведенной ч. 3 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре, а также приведенного выше п. 1 ст. 2 Закона 1997 г. о регистрации. Как отмечалось заявителем, данные положения противоречат Конституции РФ в той части, в какой они по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, допускают прекращение права собственности путем лишения собственника доказательств существования зарегистрированного права собственности и объекта права путем изменения записей в ГКН и ЕГРП. Определением КС России от 29 января 2015 г. № 216-О[39] отказано в принятии к рассмотрению указанной жалобы. При этом отмечено, что положение ч. 3 ст. 1 Закона 2007 г. о кадастре, определяющее понятие государственного кадастрового учета недвижимого имущества и направленное на создание необходимых гарантий для обеспечения законности и стабильности оборота данного имущества, а также защиты имущественных и иных прав всех участников отношений, связанных с оборотом недвижимости, не нарушает какие-либо конституционные права заявителя по доводам, изложенным в жалобе.