Николай Мрочковский - Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий

Нужно сказать, что 3 тыс. рублей в сутки – это не фиксированная сумма. Минимальная плата составляет 2,5 тыс. рублей. В основном клиенты снимают жилье на четыре дня, но бывают исключения. Самый «долгий» наш клиент снимал квартиру полтора года.

Когда наступает сезон, то мы можем сдавать квартиру не за 3 тыс. рублей, а за 4 тыс. или 4,5 тыс. рублей. Если квартира находится в центре, то и за 5 тыс. рублей.

Бизнес, связанный с арендой квартир – это умение «играть» с цифрами. Большинство людей считает, что сдавать квартиры каждые 25 дней – невозможно. Однако это реальные цифры для данного рынка.

Если сдавать объект на меньшее количество дней, то прибыль будет минимальна. Ведь есть расходы на аренду, рекламу и зарплату обслуживающему персоналу.

Таким образом, если арендовать квартиру за 30 тыс. рублей и сдавать по 3 тыс. рублей за сутки на 25 дней, оборот составит 75 тыс. рублей в месяц. Но мы еще должны вычесть сумму затрат: 30 тыс. рублей – аренда квартиры, 3 тыс. рублей – реклама, 5 тыс. рублей – обслуживание. Т. е. чистый доход от сдачи данной квартиры составит около 35 тыс. рублей.

Нет необходимости нанимать горничную, если у вас одна квартира. Однако если их несколько, то это обязательно. Найти горничную достаточно просто: размещаем объявление возле объекта, где сдается квартира, и затем выбираем подходящего человека.

Такая схема сдачи в аренду жилья является распространенным бизнесом в мире, но для России – это новое направление. В Европе и Америке некоторые компании имеют по тысяче квартир.

Когда я только начинал этот бизнес в 2008 году, в Москве на рынке посуточной аренды было 2000 квартир. Многие говорили, что рынок уже переполнен. Но, как оказалось, это совсем не так.

Первые два бизнеса, которые я начинал, были не очень удачными. В то время я был курсантом военного института города Воркута. Я видел жизнь богатых людей: путешествия, дорогие машины, рестораны и каждый день лицезрел серую реальность – жизнь офицеров, которая ожидала и меня через пять лет.

Поэтому я решил оставить университет и стать предпринимателем. Единственным выходом изменить жизнь было развитие собственного бизнеса. Покинув институт, я пошел работать, чтобы получить деньги и открыть свой первый бизнес.

Через полгода я окончательно осознал, что мой бизнес не приносит прибыли. Я был должен некоторую сумму денег и, чтобы оплатить кредит, взял еще один займ. Есть такие организации, которые выдают быстрые займы. Вы заполняете анкету, предназначенную для получения кредита на бытовую технику.

Компания отдает только 50 % от стоимости займа вам, а вы, в свою очередь, выплачиваете все 100 %.

На тот момент у меня заканчивалась аренда квартиры, а также я должен был оплатить товар, который покупал для реализации. Я смог заплатить за товар, но на оплату квартиры денег не осталось.

Поэтому на следующий день я покинул съемное жилье и переехал жить в машину. Это был хороший жизненный урок, который помог мне повзрослеть.

Я начал работать в трех организациях. Мои трудовые будни заканчивались в двенадцать часов ночи, и я ехал ночевать на склад. Таким образом, я работал, выплачивал кредиты и копил на следующий бизнес, т. к. считал, что нужно сначала накопить деньги, а потом их вкладывать. Большинство людей думает так до сих пор.

Накопив деньги, я открыл свой второй бизнес. Более того, снял комнату в Люберцах совместно с двумя парнями, так как мне надоело жить в машине. Эта квартира была ужасная, но она навела меня на мысль о неэффективности рынка.

Через неделю я снял другую квартиру, которую планировал сдавать. Отремонтировав ее, я сразу привлек клиентов. С этого началось мое развитие на рынке посуточной сдачи недвижимости.

В Европе он гораздо быстрее обосновался, т. к. там достаточно хорошо развит туризм. Для России – это новое направление, которое берет свое начало с появления мобильных телефонов и Интернета.

До этого момента почти весь рынок принадлежал гостиницам. Тогда как управление гостиницами – это бизнес для крупных игроков, в который нужно вкладывать много денег, в том числе на строительство и обслуживание.

Сейчас мы можем снять частное жилье в любой точке мира. Поэтому сдавать в аренду недвижимость может начать каждый.

Это одна из стратегий, как можно увеличить свой доход. Раньше я рассматривал только такой вариант бизнеса – действовать с помощью чужих объектов. Арендовал квартиру на долгий срок, сдавал ее посуточно и зарабатывал на разнице. У меня был страх перед покупкой квартиры за 5 или 6 млн. рублей. Мне казалось, что она долго не будет приносить доход.

Но сегодня у меня другое видение.

Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть совмещать бизнес со стратегиями инвестирования.

Также необходимо использовать фантазию: нежилые помещения переделывать в жилые, применяя различные технические конструкции.

Перед тем как начать реализовывать бизнес-стратегию, необходимо протестировать месторасположение. Мы придерживаемся следующей схемы: тестирование считается успешно пройденным, когда тридцать восемь клиентов в день выразили желание снять нашу квартиру.

Для тех схем, когда вы указываете не конкретный адрес, а ближайший крупный объект, лучше отбирать клиентов с машиной. Когда человек понимает, что может снять жилье на 1000 рублей дешевле средней рыночной цены, то ему не сложно будет проехать лишних 2–3 километра.

Средняя заполняемость объекта должна составлять не менее 80 %. Тогда вы сможете окупить собственные вложения.

В классическом бизнесе схема достаточно простая: сегодня можно продать две пары валенок, а завтра – двадцать. За счет следующего дня вы получаете прибыль.

В гостиничном бизнесе все по-другому: если вы сегодня не заполнили две квартиры, то завтра не сможете сдать на две больше. Следовательно, в этот месяц прибыль будет ниже.

Не бывает такого, что количество клиентов стабильно составляет десять человек в день. Сегодня позвонили пятнадцать человек, а завтра позвонят тринадцать. Данные спады неприемлемы для качественного бизнеса. Поэтому для полноценного результата мы принимаем заявок больше, чем имеем квартир.

Если заполняемость объектов начала составлять 70 %, то рано или поздно эта компания покинет рынок.