Екатерина Ованова - Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника

Кроме отделки внешней существует отделка внутренняя: входных групп, этажей, лестниц. Я уже писала, что есть новостройки, квартиры в которых сдают в черновой отделке, есть такие, которые сдают в предчистовой, а есть, соответственно, с ремонтом от застройщика.

Естественно, посмотрев на ремонт, на качество используемых материалов и уровень работ, мы сразу сможем отнести новостройку к соответствующему классу.

Обычно ремонт от застройщика считается бесплатным и в стоимость квартиры отдельной статьей не входит. Если ремонт предполагается качественный и по заранее предложенному шаблону, например, в скандинавском или французском стиле, то такой ремонт входит в стоимость квартиры. Такие продаются отдельным блоком, если это не массовый вариант, то есть не для всех квартир новостройки.

Как правило, все квартиры в новостройках, начиная с класса премиум, сдаются в свободной планировке. Либо, если ресурс застройщика позволяет и он полноценно может предоставить такую услугу, как я писала выше, он предлагает качественный ремонт по своему дизайн-проекту в двух-трех стилях.

При этом покупатель уже не решает, какие материалы пойдут на ремонт, все уже рассчитано, подобрано. И тоже получается некий стандарт, который меня лично не устраивает, поскольку я могу быть не согласна с этим дизайн-проектом в какой-то его части, а подстраиваться под мои требования никто не будет.

И здесь тоже не надо полагаться на то, что добросовестные мастера все сделают, как договорились. Нет, нет, нет и еще раз нет! Никакого доверия, все проверяем и контролируем. Никакого делегирования, всю ответственность берем на себя, и тогда получаем сделанный ремонт в срок (или почти в срок) и того качества, которое хотим видеть.

Никогда в ремонте или строительстве нельзя верить на слово. Это не работает. Возведение здания или чудо-ремонта в квартире – это процесс, каждый миг создающий новое, и именно вы его создатель, а не люди, которые выполняют отдельные виды работ.

Дома и жилищные комплексы строятся по индивидуальным проектам. Разброс объема площадей сейчас велик, как никогда. В них есть и двадцатиметровые студии, и двухсотметровые квартиры. Сначала было диковато смотреть на крошечные студии, которые считаются уже квартирами. Верхний предел тоже условен, поскольку для лофта или пентхауса триста квадратных метров – это не предел.

Стандартный диапазон площадей, который мы рассматриваем, от 25 до 130 квадратных метров. Причем минимальная площадь для студий, однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир сильно зависит от региона. Для Москвы и Приморского края это может быть и 17 квадратных метров, в Воронеже однокомнатные квартиры, в среднем, по 41 квадратному метру.

Действительно, у каждого региона своя специфика. Есть территории, где не принято малогабаритное жилье. Например, на нашем черноморском побережье, в Краснодарском крае, не принято строить однокомнатные квартиры площадью меньше 37 квадратных метров, а квартиры-студии есть только в частных домах под сдачу в аренду или в комплексах апартаментов. То есть именно для временного проживания.

С одной стороны, квартира-студия – это не просто номер в гостинице. Это помещение, оборудованное кухней. Оно автономно. И очень комфортно для отдыха около моря, когда человек не зависит от учреждений общепита, а может приготовить все что угодно себе сам, либо наняв повара. То есть для двоих студия в 25 квадратных метров вполне приемлема, а вот 17 квадратов – уже тесновато.

Понятно, что если вы хотите сменить место жительства, то вам надо сравнивать и цену за такой же метраж, как у вас, и площадь квартир, и комнатность. При покупке квартиры в новостройке вы существенно выиграете в площади и сэкономите в цене. Или можете увеличить комнатность квартиры и жилую площадь. Потому что новостройки стоят дешевле вторичного жилья (пока!). Но так будет не всегда. И подорожание новостроек уже начинается.

Если мы говорим о постоянном проживании или о преобразовании других площадей, как я уже писала (например, большая «веерная» квартира может быть преобразована в несколько студий или переделана из «двушки» в «трешку»), то это уже на усмотрение вашей фантазии.

В любом случае мы должны смотреть на стоимость квадратного метра и на качество строительства и отделки жилья. Принимать в расчет не только материалы, отделку, местоположение, но и видовые характеристики. Что видно из окна? Просто соседний дом окно в окно (здравствуйте, соседи, коль не шутите!) или захватывающий вид на горы или море, лес, парк или красивейший город. Это увеличит стоимость квартиры.

Мы же с вами в подавляющем большинстве визуалы. Видовые характеристики, особенно в местах отдыха, имеют еще большее значение, потому что способствуют расслаблению и добавляют приятности отдыху.

Вид из окна улучшает настроение, поднимает самооценку, радует глаз. Можно сделать классные фотоснимки. Меняющийся вид за окном – утро, день, вечер, ночь – всегда разный, это вызывает целый спектр положительных эмоций и вдохновляет людей на творчество и новые, новые снимки.

Указание на количество этажей в новостройке должно быть зафиксировано в проектной декларации застройщика. Там есть специальный раздел. Их увеличение или уменьшение не допускается, если только на это нет прямых указаний документов, имеющих большую законодательную значимость.

То есть, например, новостройка уже строится, и в это время принимается закон об изменении этажности в этом регионе или конкретно в этом городе. Как было, например, в Геленджике. В комплексе бизнес-класса изменили проектную декларацию и уменьшили этажность до допустимой по новым законодательным актам.

Чем это опасно для нас, дольщиков? Этажность сократили, а вы уже купили квартиру на этаже, который по новой документации уже не будет построен. Либо вам должны предложить аналогичную квартиру на другом этаже, либо расторгнуть договор и вернуть деньги.

Есть региональные особенности, например, восемь этажей можно строить, а девятый – нет. Либо семь этажей можно, а восьмой – нет. Это зависит от конкретного города, определенной территории, региона. На это есть свои причины. Например, в том же Геленджике многоэтажное строительство ограничили в этажности.

Можно гадать о причинах. Возможно, это было сделано:

• чтобы отовсюду было видно море, поскольку это главное преимущество;

• ради большей сейсмоустойчивости.

Может, просто решили, что не должно быть слишком много многоэтажных домов?

В некоторых регионах, в том же Краснодарском крае, есть типы многоквартирных, но малоэтажных домов, с мансардой. Во время строительства мансарда не считается жилой. В дальнейшем, после постройки эта мансарда отдельно узаконивается в качестве жилого этажа. Закон позволяет сделать этакие лазейки, и застройщик этим пользуется.