Галина Шешко - Жилищное право. Учебное пособие

В вопросах обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан по договору социального найма Российская Федерация определяет порядок предоставления жилья (см. ст. 57 ЖК); субъект РФ — порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 7 ст. 52 ЖК); органы местного самоуправления непосредственно ведут такой учет, а также предоставляют малоимущим гражданам по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда (п. 5 ч. 1 ст. 14, ст. 49 ЖК).

Российская Федерация определяет иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений фонда РФ, порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом (п. 5 и 6 ст. 12, ч. 3 ст. 49 ЖК). Субъекты РФ решают аналогичные вопросы в отношении предоставления жилых помещений фонда субъекта РФ (п. 4 и 5 ст. 13, ч. 3 ст. 49 ЖК). Органы местного самоуправления могут предоставлять жилые помещения категориям граждан, указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК, по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ и если орган местного самоуправления будет в установленном порядке наделен государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями (ч. 4 ст. 49 ЖК). Данное положение основано на нормах ст. 132 Конституции РФ (см. также Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Российская Федерация определяет основания предоставления специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; субъект РФ— порядок предоставления специализированных жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; орган местного самоуправления — порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (см. соответственно: п. 7 ст. 12, п. 2 ст. 13, п. 4 ч. 1 ст. 14, а также гл. 10 ЖК).

Основание и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания устанавливает Российская Федерация (п. 11 ст. 12 ЖК); субъект РФ вправе признать непригодными для проживания жилые помещения своего фонда (ч. 6 ст. 13 ЖК); орган местного самоуправления — признать непригодными для проживания жилые помещения муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК). Порядок и основания признания жилых помещений непригодными для проживания определяются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти[33] (ч. 4 ст. 15 ЖК). К компетенции РФ отнесено также признание непригодными для проживания жилых помещений федерального жилищного фонда (п. 12 ст. 12 ЖК).

Определение условий и порядка переустройства жилых помещений возложено на Российскую Федерацию (п. 10 ст. 12 ЖК), а согласование переустройства (согласно п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК) – на органы местного самоуправления (см. гл. 4 ЖК).

В части контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда: Российская Федерация, субъект РФ и орган местного самоуправления осуществляют контроль в пределах принадлежащего каждому жилищного фонда (п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1ст. 14 ЖК).

К исключительной компетенции Российской Федерации отнесены вопросы:

установления требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и определения порядка организации и деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ (п. 2, 8, 9 ст. 12, раздел V и VI ЖК);

установления правил пользования жилыми помещениями, требований к жилым помещениям, их содержанию (п. 2, 13 ст. 12, ч. 4 ст. 17 ЖК);

определения оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений (п. 14 ст. 12, ст. 83—91, 79, 80, 103 ЖК. См. также ст. 687 и 688 ГК. В отношении собственного жилья следует иметь в виду ст. 293 ГК «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение»);

установления структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы (п. 16 ст. 12, раздел VII ЖК);

правового регулирования отдельных видов сделок с жилыми помещениями (п. 15 ст. 12 ЖК).

Что касается установления правил пользования жильем, вопросов оплаты жилья, а также оснований выселения из жилых помещений, то, безусловно, к регламентации столь значимых вопросов в сфере жилищных отношений должны применяться единые требования.

Отнесение вопросов ЖСК, ТСЖ, содержания общего имущества в многоквартирном доме и в части правового регулирования отдельных видов сделок с жилыми помещениями к исключительной компетенции Российской Федерации обусловлено следующим. Сделки (за исключением, в частности, обмена жилья, поднайма); право собственности на жилые помещения; добровольное объединение участников общей собственности на жилой многоквартирный дом – это область гражданского законодательства (гл. 9, 18, ст. 116 ГК). Тем самым субъекты РФ не вправе регулировать данные вопросы (см. ст. 71 Конституции РФ, ст. 3 ГК, согласно которой гражданское законодательство состоит только из федеральных законов).

К компетенции субъекта РФ согласно ч. 9 ст. 57 ЖК отнесено установление порядка определения общей площади в случаях, предусмотренных ч. 8 данной статьи ЖК.

В компетенции органов местного самоуправления находятся вопросы принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (п. 6 ч. 1 ст. 14; гл. 3 ЖК); установления учетной нормы и нормы предоставления жилья (ч. 5 и 2 ст. 50 ЖК).

В субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к полномочиям органов местного самоуправления, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к полномочиям органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ (ч. 2 ст. 14 ЖК – см. ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 157, ч. 4 ст. 158 и проч.).

Перечни вопросов, отнесенных к полномочиям органов государственной власти РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления ст. 12—14 ЖК, не являются исчерпывающими (собственно, перечни и не являются закрытыми).

Так, помимо определяемых ст. 12 ЖК, к полномочиям Российской Федерации отнесено:

установление перечня соответствующих заболеваний, при которых проживание с лицом, страдающим этим заболеванием, в одной квартире невозможно, для решения вопросов постановки на учет нуждающихся в жилье (ст. 51 ЖК), а также предоставления жилого помещения (ст. 58 ЖК);

установление порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (ч. 10 ст. 32 ЖК);

осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд Российской Федерации (ч. 1 и 6 ст. 32 ЖК);

установление правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК);

установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98 ЖК);

утверждение типового договора социального найма жилого помещения (ст. 63 ЖК);

утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК).

Иные вопросы, решаемые Российской Федерацией, могут быть определены другими федеральными законами (п. 18 ст. 12 ЖК).

К полномочиям субъектов РФ (помимо определяемых ст. 13 ЖК) отнесено установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98 ЖК), установление порядка управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности субъекта РФ (ст. 163 ЖК); осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд субъекта РФ (ч. 1 и 6 ст. 32 ЖК); установление категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения фонда субъекта РФ (ст. 104 ЖК), и т.д. Иные вопросы могут быть определены согласно положению п. 9 ст. 13 ЖК.

К полномочиям органов местного самоуправления (помимо указанных в ст. 14 ЖК) отнесено установление учетной нормы и нормы предоставления (ст. 50 ЖК); осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд (ч. 1 и 6 ст. 32 ЖК); установление категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения муниципального фонда (ст. 104 ЖК), и т.д.

Основополагающими при решении вопросов разграничения полномочий Российской Федерации и субъектов РФ по регулированию жилищных отношений являются положения Конституции РФ. Так, согласно ст. 71 Конституции РФ в ведении Российской Федерации находятся вопросы регулирования и защиты прав и свобод человека и гражданина; в соответствии со ст. 72 Конституции РФ в ведении субъектов РФ – защита прав и свобод человека и гражданина. Данная позиция отражена в Федеральном законе от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».