Ольга Ковалева - Жилищное право

Таким образом, полуподвалы (цокольные этажи), в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещения дома.

Суд находит доказанным то обстоятельство, что полуподвал (цокольный этаж) жилого дома № 18 является техническим, предназначенным для обслуживания более одной квартиры.

Доказательством, что спорные помещения были выделены как самостоятельный объект права в установленном порядке и переданы в собственность Чувашской Республики, не представлено. Из имеющихся документов видно, что в 2000 г. Министерством имущественных отношений Чувашской Республики спорные помещения включены в реестр государственной собственности Чувашской Республики произвольно, без оформления каких- либо документов по передаче подвала жилого дома от прежнего собственника и без оформления каких- либо документов о выделении данных помещений как самостоятельных объектов права собственности.

То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу № 2262/98 признан недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом № 80 от 15.07.1991 г., заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москва и организацией арендаторов – трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары, само по себе не свидетельствует о том, что полуподвал (цокольный этаж) дома № 18 по ул. И. Франко передан в собственность Чувашской Республики.

Таким образом, Чувашская Республика не являлась собственником полуподвала (цокольного этажа) дома № 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.

Ссылка ответчиков на то обстоятельство, что ст. 36 ЖК РФ вступила в силу с 1 марта 2005 г., не имеет существенного значения, так как с момента окончания реконструкции действует ст. 290 ГК РФ, в которой содержатся те же нормы. Статья 36 ЖК РФ лишь приводит конкретные примеры общего имущества собственников квартир.

Таким образом, истцы являются собственниками доли в общем имуществе полуподвала дома № 18 по ул. И. Франко, их иск о признании за ними права общей долевой собственности подлежит удовлетворению. Поскольку со ст. 290 ГК РФ данное право не может быть объектом гражданско-правовых сделок, доли в арифметических показателях не определяются, в исковом заявлении и в решении суда размер доли указывать не следует. Решение суда о признании за истцами права на указанную долю не является основанием для регистрации такого права за истцами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, суд не признал нежилое помещение в цокольном этаже (полуподвале) жилого здания отдельным объектом недвижимости, поскольку полуподвалы, в которых имеются инженерные коммуникации обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещения.

К такому основанию суд пришел на основании того, что помещения цокольного этажа (полуподвала) жилого дома предназначены для обслуживания более одной квартиры и, следовательно, являются общим имуществом собственников помещений дома.

По мнению суда, нормы ст. 36 ЖК РФ лишь приводят конкретные примеры общего имущества собственников квартир, а ст. 290 ГК РФ содержит эти нормы. На наш взгляд, с такими выводами суда нельзя согласиться и спорные нежилые помещения в рассматриваемом случае следует признать самостоятельными объектами недвижимости. Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения № 1, № 2 расположены в здании № 18 по ул. И. Франко Г. Чебоксары, которое было построено в 1958 г., причем цокольный (полуподвальный) этаж тогда был выделен как отдельный объект в виде помещения для размещения объектов бытового назначения, использовался и в последующем как отдельный объект нежилого помещения, до его приватизации находился в государственной собственности. Нежилые помещения в виде полуподвалов и цокольных этажей в жилых зданиях признавались отдельными объектами недвижимости, как подлежащие приватизации, положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, и Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535.

В связи с разграничением государственной собственности Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1992 г. № 680 «О передаче государственных предприятий и организаций в государственную собственность Чувашской Республики» помещения № 1, № 2 дома 18 по ул. И. Франко в составе объектов Чебоксарского хлопчатобумажного комбината были переданы в собственность Чувашской Республики и внесены в реестр государственной собственности Чувашской Республики.

Само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такого помещения общим. В связи с этим определенный теоретический и практический интерес представляют отличительные признаки нежилого помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный объект недвижимости. Таковыми, на взгляд В.Н. Уракова и А.В. Уруковой, являются:

-отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием (имеется в виду, что нежилое помещение должно быть обособленным);

-помещение не должно являться принадлежностью главной вещи (здания), к примеру, лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;

-помещение должно быть пригодным для самостоятельного использования;

-оно должно быть изолированным от других помещений, в т.ч. жилых;

-помещение может быть использовано без какого- либо ущерба для жилого здания в других, чем для жилых, целях;

-помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное помещение);

-помещение не должно препятствовать возможности использования других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании;

-оно должно быть пригодно для использования по назначению 48.

Таким образом, по мнению Уруковых, в данной ситуации нежилые помещения следует признать самостоятельными объектами недвижимости.

В ч. 1 статьи 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только не понятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части указанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

На наш взгляд, жилым помещением может быть:

– жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

– отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (место вспомогательного использования);

– часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

– часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Пределы пользования жилого помещения всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием в 2005 году Жилищного кодекса РФ споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.

Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет, в конечном счете, наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем, законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.