Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

• составляют документ, подписанный сторонами, или совершают обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. При этом другая сторона должна принять предложение заключить договор (п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ);

• лицо, получившее оферту (предложение о заключении договора), в срок, установленный для ее акцепта (ответа о принятии предложения), совершает действия по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 435, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Например, организация А направила организации Б предложение заключить договор аренды транспортного средства. Организация Б решила принять указанное предложение и в срок, предусмотренный в оферте для ответа, перечислила организации А денежную сумму в счет арендной платы. Такой договор, в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ, будет считаться заключенным в письменной форме.

В тех случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться только путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с помощью специальной связи или других вышеназванных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров.

Стороны не смогут при возникновении спора ссылаться на показания свидетелей, однако вправе будут предоставить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такое основание недействительности сделки, как несоблюдение ее формы, установлено в отношении договоров аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (п. 3 ст. 658 ГК РФ).[4]

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Договоры аренды транспортного средства, в том числе относящиеся к объектам недвижимости, в государственной регистрации не нуждаются независимо от срока, на который они заключаются (ст. 633 и 643 ГК РФ).

Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. Если срок договора аренды здания или сооружения меньше года, то он государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Данная норма распространяется в полной мере и на договоры, предметом аренды в которых являются помещения, а также части зданий и сооружений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53).

Договор субаренды, заключенный на срок более одного года, также подлежит государственной регистрации.

В отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора (постановление ФАС ЗСО от 17 апреля 2002 г. по делу № А56-36710/01).

Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное владение и пользование. Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон. Договор аренды может быть заключен как на один день, так и на 20 лет.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон в любое время может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца. В договоре могут быть установлены и иные сроки уведомления о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).[5]

В случае нарушения одной из сторон условий договора другая сторона вправе потребовать досрочного его расторжения независимо от того, истек срок, по окончании которого такой договор прекращает свое действие, или нет.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. В договоре необходимо обозначить наступление такого события, например, начало реконструкции сдаваемого внаем объекта.

В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом.

Так, например, в отношении договора проката установлен максимальный срок договора – один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ).

В соответствии со ст. 14 Водного кодекса РФ, предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет. Закон о недрах дифференцирует сроки в зависимости от целей пользования – от одного года до 25 лет; при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений сроки пользования ими могут не ограничиваться (ст. 10 Закона РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1). Участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ).

Если в договоре аренды, предельный срок которого ограничен законом, срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от выполнения своих обязательств по договору, то такой договор прекращается по истечении предельного срока, установленного законом.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано.

Первое условие. Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору – использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т. д.

К нарушениям, дающим основания признать арендатора, исполнявшим свои обязательства надлежащим образом, можно отнести те, что ГК РФ рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим.

Второе условие. Готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

Третье условие. Арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.[6]