Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что возникновение права собственника застроить земельный участок в области частного права связывается с фактом приобретения права собственности на земельный участок, в то время как соседские права оказывают влияние исключительно на возможность его реализации.

Застройка земельных участков несобственником на основании обязательственного права аренды или вещного права застройки обладает значительным сходством, что допускает их совместное исследование.

В странах Западной Европы, в том числе и во Франции[90], длительное время существует тенденция превращения права аренды недвижимости в вещное право[91]. Право аренды земельного участка, установленное на длительный срок, наделяет ее обладателя большим объемом возможностей по владению и пользованию, которые он должен осуществлять как хороший хозяин[92].

В настоящее время вещное право застройки не имеет значительной сферы применения и не является востребованным во Франции[93], в силу чего можно сделать вывод о наибольшем распространении права аренды для застройки земельных участков лицами, не являющимися собственниками. При этом необходимо отметить, что само законодательное закрепление права застройки является недостаточным. Во Франции нормы о суперфициарном праве являются скорее руководящими принципами, нежели непосредственными инструментами регулирования общественных отношений[94].

Застройщик несобственник, будь то арендатор или суперфициарий, не приобретает право собственности на земельный участок, что исключает возможность по распоряжению вещью, однако такой застройщик наделяется возможностями по владению и пользованию, достаточными для возведения и использования строения на протяжении всего времени действия права на земельный участок[95]. Право аренды, как и суперфициарное право, является срочным и возмездным[96].

Застройщик земельного участка становится собственником возведенного строения, которое является самостоятельным объектом гражданских прав и в силу закона признается имуществом недвижимым (Art. 517 CC). Признание строения, возведенного на чужой земле, собственностью застройщика является результатом ограничения принципа приращения, в силу которого строения, возведенные добросовестным застройщиком, становятся его собственностью (при этом последним признается застройщик, обладающий любым правом пользования земельным участком) (Art. 552, 555 CC). Таким образом, законодательство содержит исключения из принципа приращения. Стоит заметить, что во французской доктрине и судебной практике длительное время не было единства взглядов относительно судьбы возведенных арендатором строений.

Ранее французская доктрина, следуя римским началам безальтернативного действия принципа приращения, не признавала за арендатором право собственности на строения, подобная позиция отслеживалась и в судебной практике. Как отмечал Л. А. Кассо, «только с середины XIX века кассационный суд признал за арендатором право собственности на возведенные им строения в пределах действия договора аренды даже при условии, что в договоре собственник земли безмолвно отказался от приращения»[97]. В последующем верховный суд неоднократно признавал за подобными строениями режим недвижимого имущества ввиду того, что основные свойства строений не зависят от прав на земельный участок[98]. Упомянутые положения сохранились до настоящего времени, однако были дополнены. В частности, претерпели изменения взгляды на правовой режим возведенного строения.

Строения, возведенные арендатором, обладают уникальным двойственным юридическим режимом в отношениях между сторонами договора аренды – арендодателем (foncier) и арендатором (domanier), строения считаются имуществом движимым, однако во взаимоотношениях любой из сторон с третьими лицами упомянутые строения признаются недвижимостью, что влечет применение правил, регулирующих закрепление и оборот недвижимого имущества. В отношении строений, возведенных на основании вещного права застройки, подобных проблем нет, они признаются недвижимым имуществом без исключений, даже в отношениях с собственником земельного участка, на котором расположены[99]. В обоих случаях строения признаются объектами временной собственности и по прекращению права аренды или застройки присоединяются к земельному участку и становятся составной частью земельного участка либо признаются движимым имуществом, которое застройщик обязан демонтировать.

Различия между способами застройки земельного участка несобственниками заключаются в последствиях, наступающих в случаях прекращения права на земельный участок. В отношении строений, возведенных на основании вещного права застройки, законодательством Франции установлены последствия в виде присоединения к земельному участку, при этом застройщик не имеет права на их снос. Принципиально иное общее правило установлено в отношении застройщика арендатора. Если иное не предусмотрено договором, арендатор может либо снести строения, либо передать их собственнику, потребовав выплаты компенсации за вычетом износа. Таким образом, застройщик арендатор находится в наиболее выгодном положении по сравнению с обладателем вещного права застройки.

Как уже упоминалось, во Франции недвижимое имущество не отождествляют исключительно с земельным участком. К недвижимому имуществу относятся не только вещи, но и права – как вещные (Art. 526 CC)[100], так и обязательственные[101]. Подобный подход является традиционным для законодательства Франции. Длительные права аренды, наделяющие их обладателей значительной властью над вещью и защитой против собственника земельного участка, признаются имуществом недвижимым[102]. Несмотря на отсутствие в законодательстве упоминания об отнесении права долгосрочной аренды к недвижимому имуществу, в доктрине гражданского права упомянутое представление сохраняется и по настоящее время.

В частности, С. Паско длительные арендные права эмфитевзиса и аренды с целью застройки относит к числу вещных прав, обладающих правовым режимом недвижимости, при этом характеризует права арендатора по отношению к недвижимой вещи как очень широкие[103]. М. Планиоль также говорит о вещно-правовой природе длительных прав по договору найма[104]. Режим недвижимости распространен на вещное право застройки в силу прямого указания закона (Art. 526 CC)[105].

Обладатели права аренды и вещного права застройки на земельный участок могут свободно отчуждать упомянутые права, устанавливать ипотеки на недвижимое имущество и передавать его по наследству[106]. В частности, Art. 1717 CC указывает на свободу передачи права найма третьим лицам, схожие положения устанавливаются и в отношении права застройки (Art. 954 CC)[107].

Отличительной особенностью обязательственного права аренды по отношению к вещному праву застройки является факт, с которым гражданское законодательство связывает момент возникновения частного права на застройку чужого земельного участка. Вещное право застройки, содержание которого определяется законом, изначально содержит право на возведение строений; тем самым являясь обязательным компонентом суперфициарного права, оно возникает с моментом появления у лица вещного права застройки (Art. 251-1 Жилищно-коммунального кодекса Франции)[108]. Принципиально иной подход закреплен относительно права аренды земельных участков.

Возможность застроить земельный участок, принадлежащий застройщику на основании права аренды, появляется не с возникновением права аренды, а с выдачей согласия собственником на совершение подобных действий. Само по себе право аренды хотя и наделяет арендатора значительным объемом прав по использованию земельного участка, однако не позволяет ему возводить и приобретать права на строения. Строение, возведенное без согласия собственника, будет признано сооружением, возведенным недобросовестным путем (Art. 555 CC), в результате застройщик будет обязан демонтировать строение без компенсаций, а собственник земельного участка получит право на возмещение убытков. Таким образом, возводить новые строения арендатор может не иначе как с согласия собственника земельного участка.[109]

Тем самым момент возникновения права застройки арендатором представляет собой сложный юридический состав, включающий заключение договора аренды земельного участка и акт согласия собственника на возведение строения.

Анализ публичного законодательства Франции, регулирующего отношения по застройке, дает возможность утверждать, что важнейшим актом, позволяющим реализовать право застройки, является разрешение на строительство. Упомянутый акт выдается органами государственной власти и подтверждает соблюдение застройщиком всех требований, установленных публичным законодательством.