Алла Афонина - Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Согласно ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации…» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, на которое оформлены после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации…».

Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. В ней определены документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи и перехода права, а также требования, предъявляемые к ним; особенности государственной регистрации договора продажи и перехода права, порядок их регистрации.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, а также ст. 164 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной, то есть она недействительна с момента заключения и независимо от признания ее недействительной судом.

При возникновении правоотношений в сфере строительства жилого помещения и регистрации его в органах, осуществляющих государственную регистрацию, необходимо обратить внимание на следующие моменты. Нужно выделить:

1) государственную регистрацию договоров об участии в долевом строительстве. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Данное требование об обязательной государственной регистрации применимо к строительным организациям, получившим разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г.;

2) государственную регистрацию права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Некоторые ст. ГК РФ в свою очередь являются отсылочными. Для разрешения ряда вопросов, указанных в ГК РФ необходимо обратиться к нормам жилищного законодательства. Статья 288 ГК РФ предусматривает, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение посвящена гл. 3 ЖК РФ, где определены порядок и условия указанных действий.

Также в ст. 291 ГК РФ дано общее понятие товарищества собственников жилья (некоммерческой организации, создаваемой собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом. При этом раздел VI ЖК РФ «Товарищество собственников жилья», соответствующий по содержанию и смыслу указанной норме ГК РФ, конкретизирует цели, порядок создания и деятельности указанного юридического лица.

Вопросы найма жилого помещения также рассмотрены и в ЖК РФ, и в ГК РФ. Разделение сфер регулирования указанными нормативными документами состоит в том, что принято выделять два вида договоров найма: социального найма и коммерческого. В ст. 672 ГК РФ есть прямое указание на то, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору допускается применение правил ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ, регулирующих коммерческий наем помещений, применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, подводя итоги, необходимо сказать, что в сфере регулирования жилищных отношений приоритетом обладает ЖК РФ и иные нормативные акты, отнесенные к сфере жилищных правоотношений. Данные акты соотносятся с актами гражданского законодательства как специальное законодательство по отношению к общему. То есть его применение должно быть обосновано либо отсылочной нормой жилищного законодательства, либо отсутствием необходимой жилищной нормы права, непосредственно регулирующего спорную ситуацию.

Прежде чем приступить к рассмотрению такого актуального в настоящий момент времени вопроса, как применение в строительстве договора долевого участия, необходимо обратиться в недавнее прошлое.

В ГК РФ отсутствует такой вид договора, как договор долевого участия в строительстве, гражданским законодательством он до недавнего времени не был предусмотрен.

Поэтому до конца 2004 г. правоприменительная практика не знала такого понятия, как долевое участие в строительстве. Нормативные акты, регулирующие взаимоотношения будущего собственника недвижимости и строительной организации (застройщика), отсутствовали. Исключением из общей нормативной базы являлись только два следующих положения:

– Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик, где в ст. 15 предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам;

– ЖК РСФСР, где в ст. 24 также рассмотрено распределение жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия.

Тем не менее, именно этот вид договоров, не предусмотренный на тот период времени законодательством, наиболее часто использовался строительными компаниями при освоении земельного участка, отведенного под проектирование и строительство.

19 сентября 2002 г. было принято Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

ВС РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Исходя из текста указанного документа, экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.