Галина Корнийчук - Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии

• номера комнат и площадь арендуемого помещения;

• техническое состояние помещения, обеспеченность тепло– и водоснабжением, охраной.

Все необходимые сведения о предмете аренды могут содержаться как непосредственно в договоре, так и в отдельном документе, который составляется при передаче имущества арендатору и является неотъемлемой частью договора, например, в акте приема-передачи. При передаче объекта аренды арендатору необходимо не только дать подробное описание имущества, но и четко отразить в договоре (акте приемки-передачи) его техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков). Применительно к аренде зданий и сооружений ГК РФ предусматривает обязательное составление передаточного акта, подписываемого сторонами (ст. 655 ГК РФ). Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после фактической передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.

Уклонение одной из сторон от подписания акта приемки-передачи здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества. По общему правилу ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.

Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий (п. 1 ст. 612 ГК).

1. Потребовать от арендодателя по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• досрочного расторжения договора.

2. Самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Прежде чем совершать какие-либо действия по устранению недостатков арендованного имущества, арендатор должен сообщить о них арендодателю, который должен немедленно произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным либо безвозмездно устранить недостатки.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно если:

• недостатки им были оговорены при заключении договора аренды;

• недостатки были заранее известны арендатору;

• недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В перечисленных выше случаях риск обнаружения недостатков арендуемого имущества в процессе его эксплуатации ложится на арендатора.

Например. В акте приемки-передачи арендуемого здания четко указано, что его фасад требует проведения капитального ремонта. Впоследствии ссылка арендатора на ненадлежащее состояние фасада здания в претензии об уменьшении размера арендной платы не может быть принята арендодателем, поскольку вышеуказанные недостатки были оговорены сторонами при заключении договора.

Передача арендуемого имущества осуществляется в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок.

Несоблюдение данного правила дает арендатору право (ст. 611 ГК РФ) по своему выбору:

• истребовать от арендодателя имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Одновременно с передачей имущества арендодатель должен представить арендатору полный объем документов, относящихся к арендуемому объекту.

В данном случае имеются в виду документы, без которых невозможно полноценное пользование арендуемым объектом, например, при аренде автомобиля – свидетельство о регистрации транспортного средства, паспорт транспортного средства, при аренде оборудования – инструкция по эксплуатации (пользованию) оборудования.

Кроме того, арендатору должны быть переданы принадлежности к арендуемому имуществу.

Если арендодатель не передал все необходимые принадлежности и документы арендатору и данное обстоятельство значительно затрудняет либо вообще исключает возможность использования арендуемого имущества, арендатор может по выбору потребовать (п. 2 ст. 611 ГК РФ):

• предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов;

• расторжения договора и возмещения убытков.

При передаче имущества арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ). Необходимо помнить, что права третьих лиц при сдаче имущества в аренду не прекращаются.

Например. Собственник здания заключил договор залога данного объекта. Впоследствии он сдал указанное здание в аренду. При заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора о правах залогодержателя на арендуемый объект.

Неуведомление арендодателем арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество дает право арендатору (ст. 613 ГК РФ) требовать по выбору:

• уменьшения арендной платы;

• расторжения договора и возмещения убытков.[9]

Пользование арендованным имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды (ст. 615 ГК РФ).

Возможности использования арендуемого имущества арендатором очень широки. Это, прежде всего, непосредственное пользование арендатором объектом аренды, а также передача своих прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Целевое назначение использования арендуемого имущества следует указать непосредственно в договоре аренды.

Если назначение имущества договором не определено, то необходимо исходить из общих условий возможной эксплуатации арендуемого объекта.

В ряде случаев непосредственно законодательством определяется целевое назначение использования объекта аренды. Так, по договору проката имущество передается арендатору для использования в потребительских целях (п. 1 ст. 626 ГК РФ), например, для удовлетворения бытовых нужд арендатора (прокат холодильника, телевизора и т. п.). Иное назначение имущества может быть предусмотрено договором или вытекать из существа самого обязательства.

Использование арендованного имущества не по назначению дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Например. По договору аренды арендатору передано в пользование нежилое помещение. В соответствии с условиями договора помещение должно использоваться для организации торговли непродовольственными товарами. Поэтому использование арендатором помещения в качестве производственного цеха дает арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.[10]

Данное правило имеет общеобязательный характер и не может быть изменено договором. Иными словами, стороны в договоре аренды не могут предусмотреть, что плоды (продукция, доходы), полученные арендатором в результате использования арендуемого имущества, принадлежат арендодателю. Если все-таки данное условие будет включено в договор, то оно является недействительным (ст. 168 и 180 ГК РФ).[11]

В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества, арендатор передает (реализует) арендодателю.

ГК РФ наделяет нанимателя правом осуществлять некоторые распорядительные действия в отношении арендованного имущества, но, как правило, лишь с согласия арендодателя. Перечень их содержится в п. 2 ст. 615 ГК РФ. С согласия наймодателя арендатор вправе:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

• отдавать арендные права в залог;

• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Согласие арендатора может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Особенности осуществления данных операций могут быть установлены в ГК РФ, других законах и иных правовых актах. Например, в рамках отношений по договору проката не допускается сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору.