Елизавета Громова - Соглашение об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особых экономических зонах

Особенности режима землепользования в ОЭЗ регламентированы ст. 32 Закона об ОЭЗ, анализ которой выявил ряд проблем. Так, законодатель не указал, на каких основаниях происходит передача Минэкономразвития РФ полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, право собственности на которые принадлежит публичным образованиям. Закон об ОЭЗ не указывает также на основания передачи и объем передаваемых прав на земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.

Если земельный участок находится в государственной и (или) муниципальной собственности, отношения по передаче прав на него Минэкономразвития РФ не выходят за рамки публичной собственности.

Однако Закон об ОЭЗ, как выше было сказано, допускает создание ОЭЗ на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. предоставленных во владение и (или) в пользование гражданам или юридическим лицам. В таком случае государство должно либо изъять земельный участок, либо прервать действие договоров, предоставляющих гражданам или юридическим лицам права владения или пользования земельными участками.

Частично данный вопрос решается в ч. 5 ст. 32.1 Закона об ОЭЗ, допускающей установление сервитутов для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ[94]на основании соглашения.

Закон об ОЭЗ не определяет также механизм передачи государству прав на земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.

Гражданское законодательство предусматривает следующие возможности перехода к государству прав частных лиц на земельные участки: изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ); реквизиция земельного участка (ст. 242 ГК РФ); конфискация земельного участка (ст. 243 ГК РФ); передача земельного участка в аренду; купля-продажа земельного участка (ст. 260 ГК РФ).

Изъять земельный участок для государственных и муниципальных нужд возможно в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов[95], иными обстоятельствами (ст. 49 Земельного кодекса РФ).

Закон об ОЭЗ допускает изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника в случае, если в соответствии с проектом планировки территории земельный участок предназначен для размещения линейного объекта, составляющего инфраструктуру ОЭЗ, за исключением случаев, если размещение линейного объекта осуществляется на условиях сервитута (ч. 4 ст. 32 Закона об ОЭЗ). Как представляется, нормы Закона об ОЭЗ являются специальными по отношению к нормам Земельного Кодекса РФ, следовательно, изъятие земельного участка должно осуществляться на основании, указанном в ч. 4 ст. 32, что также является особенностью действующего в ОЭЗ режима землепользования.

Поскольку создание ОЭЗ и объектов ее инфраструктуры не является основанием для реквизиции и конфискации земельных участков, данные способы перехода прав на земельные участки в работе не рассматриваются.

Наиболее распространёнными способами перехода прав на земельные участки от частных лиц к государству являются договоры купли-продажи и аренды.

Более подробно Законом об ОЭЗ урегулирован механизм предоставления Минэкономразвития РФ прав на земельные участки резидентам, а также лицам, намеревающимся осуществить строительство объектов инфраструктуры в ОЭЗ. Земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, предоставляются перечисленным субъектам в аренду для строительства объектов инфраструктуры без проведения торгов и предварительного согласования мест их размещения (и. 13, 14 ст. 30 Земельного кодекса РФ). При этом отношения по предоставлению права владения и пользования земельными участками оформляются заключением Минэкономразвития РФ соглашений о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ[96] с лицом, намеревающимся осуществить строительство инфраструктуры, об осуществлении предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 12 Закона об ОЭЗ) и договором аренды с резидентом.

Перечисленные особенности землепользования в ОЭЗ (создание ОЭЗ на территории земель определенного целевого назначения; нераспространение действия градостроительного регламента на земельные участки, расположенные в ОЭЗ; особое (и единственное) основание для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; предоставление земельных участков для строительства объектов инфраструктуры в ОЭЗ без проведения торгов и предварительного согласования мест их размещения, а также с использованием специальных договорных форм) позволяют утверждать о том, что квалифицирующим признаком ОЭЗ выступает особый режим землепользования.

Данный режим не является составляющей особого режима предпринимательской деятельности в ОЭЗ, поскольку связан не только с предпринимательской деятельностью, но и с вопросами создания ОЭЗ и ее инфраструктуры.

В отличие от описанного выше порядка создания и прекращения ОЭЗ, создаваемых в соответствии с Законом об ОЭЗ, порядок создания зон территориального развития, ОЭЗ в Калининградской и Магаданской областях иной.

Как выше было сказано, ОЭЗ свойственен особый режим землепользования, который отличается от режима землепользования в зонах территориального развития, а также ОЭЗ в Калининградской и Магаданской областях, для которых не характерно наличие требований к целевому назначению земель, на которых они создаются. Кроме того, механизм предоставления резидентам ОЭЗ земельных участков для строительства ими объектов инфраструктуры, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов не распространяется на зоны территориального развития, ОЭЗ в Калининградской и Магаданской областях. Указанное говорит о заинтересованности государства в привлечении резидентов в ОЭЗ, создаваемые в соответствии с Законом об ОЭЗ, в т. ч. посредством снижения административных барьеров в сфере землепользования.

Сопоставление вышеуказанных правовых институтов позволило констатировать, что, во-первых, ОЭЗ, создаваемые в соответствии с Законом об ОЭЗ, имеют особую публичную значимость[97] по сравнению с иными территориями с особым режимом экономической деятельности. Отмеченное проявляется в более масштабных целях, поставленных перед ОЭЗ, создаваемых в соответствии с Законом об ОЭЗ: более продолжительных сроках их функционирования; детально регламентированном порядке их создания, не позволяющем принимать решение о создании ОЭЗ региональными властями, а также видах разрешенной деятельности в их границах и условиях допуска к ее осуществлению.

Во-вторых, как представляется в рамках правового института ОЭЗ, создаваемых по Закону об ОЭЗ, особым образом учтены и частные интересы, поскольку обеспечение публичного интереса возможно в случае удовлетворения частных интересов, т. к. достижение целей создания ОЭЗ требует привлечения в них хозяйствующих субъектов. Отмеченное будет достижимо, если осуществление последними предпринимательской деятельности коррелирует их интересам. В этой связи в границах ОЭЗ, создаваемых по Закону об ОЭЗ, установлен особый режим землепользования, направленный на снижение административных барьеров в этой сфере – особый режим предпринимательской деятельности, в рамках которого резиденту предоставляется ряд преимуществ: налоговые и таможенные льготы, государственное и (или) муниципальное имущество по льготной арендной ставке.

Таким образом, выделена совокупность квалифицирующих признаков ОЭЗ (цели создания, особый режим предпринимательской деятельности, функциональная ограниченность, территориальная ограниченность, особый порядок создания и прекращения, особый режим землепользования), позволяющих отграничить их от созвучных правовых институтов.

Среди ОЭЗ особое место занимают технико-внедренческие зоны, функционирующие как в России, так и за рубежом в виде «free-scientific zones» – научно-технических, инновационных зон, основной целью которых является создание новейших технологий[98].

В настоящее время в Российской Федерации технико-внедренческие ОЭЗ созданы в г. Москве[99], г. Дубне[100], г. Санкт-Петербурге[101] и г. Томске[102], Верхнеуслонском и Лаишевском муниципальных районах[103].

Как указывалось выше, Закон об ОЭЗ не определяет отдельно цели создания технико-внедренческих ОЭЗ. Как представляется, цели их создания можно «вычленить» из общих целей создания ОЭЗ – развитие высокотехнологичных отраслей экономики, разработка технологий и коммерциализация их результатов, производство новых видов продукции. Отметим, что в соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года под высокотехнологичными отраслями экономики понимаются: авиационная и ракетно-космическая промышленность, судостроение, радиоэлектронная промышленность, атомный энергопромышленный комплекс, энергетическое машиностроение, информационно-коммуникационные технологии.