Юрий Михайлов - Ваша недвижимость

Даже если ремонт, на первый взгляд, неплохой, платить за него вы не обязаны – надлежащее содержание жилья есть первейшая обязанность его владельца. В то же время следует помнить, что материалы, использованные при ремонте (например, стеновые покрытия) – это неотъемлемая часть жилого помещения и хозяин не имеет права отдирать паркет при физическом освобождении жилого помещения (обычно – в течение месяца после продажи, см. далее), хоть вы и не собираетесь за него доплачивать.

Несколько иначе решается вопрос с оплатой оборудования и встроенной мебели. Если потребительские достоинства этих предметов не вызывают у вас сомнений, попросите продавца предъявить вам соответствующие технические паспорта, гарантийные талоны и товарные чеки – это, по крайней мере, убедит вас в том, что продавец на самом деле является их законным владельцем, а заодно прояснит вопрос о цене.

Передачу в ваше пользование предметов, которые, как вам кажется, необходимо сохранить в квартире (хотя бы на первое время), лучше всего зафиксировать в отдельном договоре куп ли-продажи, совершенном в простой письменной форме. Кроме того, в передаточном акте (см. далее) на жилое помещение обязательно должно быть перечислено все оборудование и встроенная мебель, оставляемые вам продавцом.

Возможна, впрочем, и обратная ситуация, в соответствии с которой в жилом помещении нет ничего, кроме "ограждающих поверхностей" (пола, потолка и стен с зияющими оконно- дверными проемами). Эти обстоятельства, безусловно, должны найти свое выражение в объявленной стоимости жилого помещения, причем вы вправе настаивать на ее снижении – ведь толковый ремонт подобного жилья может обойтись вам в половину стоимости его покупки.

Подытоживая, заметим, что осмотр жилого помещения – это, пожалуй, последний этап, на котором покупатель, в принципе, еще может отказаться от совершения сделки, ничем не рискуя: дескать, не понравилась "хата", и все. Так что не спешите, расставаясь с продавцом, тут же заводить разговор о заключении договора. Возьмите тайм-аут на неделю-другую. Это время пригодится вам, чтобы:

― осмыслить увиденное – в частности, прикинуть, насколько показанное вам жилое помещение отвечает вашим ожиданиям и сможете ли вы в нем прожить длительное время, ни о чем не сожалея;

― прикинуть, во что обойдется вам ремонт (без него в любом случае не обойтись);

― осмотреть еще два-три жилых помещения (из числа выбранных вами заранее) и сделать из этих визитов соответствующие выводы (все, как известно, познается в сравнении);

― обстоятельно обсудить результаты осмотров с сопровождавшими вас лицами;

― составить окончательное мнение о продавце (продавцах) – в частности, их порядочности и честности;

― наконец, сделать окончательный выбор в пользу оптимального, на ваш взгляд, варианта.

По прошествии условленного времени созванивайтесь с тем продавцом, предпочтение которому вы отдаете, а остальных – не забудьте проинформировать об отказе от совершения сделки с ними (лучше – без объяснений мотивов своего решения и без вступления в полемику, поскольку решение вами уже принято и подлежит исполнению). Теперь вам предстоит вместе с продавцом-"победителем" согласовать условия договора, и о том, как это делается – читайте дальше.

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений параграфа 7 главы 30 части второй ГК РФ. Эти же положения, кстати, устанавливают и требования к содержанию и форме договора (см. далее).

Приступая к выработке условий договора, сторонам следует прежде всего согласовать между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий.

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения следует в первую очередь отнести условие о взаимных обязанностях сторон, которые, как следует из ст.454 ГК РФ, состоят в следующем:

― обязанность продавца – передать покупателю приобретаемое им жилое помещение;

― обязанность покупателя – принять от продавца приобретаемое жилое помещение, уплатив за него цену, указанную в договоре (см. далее).

Кроме того, в договоре купли-продажи должны быть конкретно определены:

― предмет договора (передаваемое от продавца покупателю жилое помещение);

― цена, которую следует уплатить за приобретаемое жилое помещение.

Предмет договора должен быть определен в содержании документа на основании ст.554 ГК РФ. Как следует из указанной статьи, в договоре купли-продажи должны быть "указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества". Иными словами, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как не согласованное сторонами, а сам договор – рассматривать как не заключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Цена жилого помещения должна быть определена в содержании документа на основании ст.555 ГК РФ. Такая цена может быть указана за жилое помещение в целом (общая цена) либо за единицу площади жилого помещения – например, за один квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется исходя из его фактического размера (общей площади). Бели условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

Заметим, что нередко для определения "справедливой" цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Подробнее об этом можно узнать из содержания главы 10 настоящего пособия.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст.556 ГК РФ.

В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу). Таким образом, обязательство продавца о передаче жилого помещения покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового, и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.* (* Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение).

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения – это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения – это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согтасованию ме ж ду сторонами договора после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо его частью. Порядок пользования жилым помещением этим лицами после перехода права собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре.* (* См. ст.558 ГК РФ).

Со своей стороны, покупатель должен заплатить продавцу установленную договором цену жилого помещения – к примеру, посредством банковского аккредитива либо поместив соответствующие денежные средства в банковскую ячейку, доступ к которой продавец получит только под предъявление покупателем свидетельства о регистрации права собственности на приобретенное жилое помещение.* (* См. ст.551 ГК РФ). Стороны вправе определить в договоре любой устраивающий их порядок расчетов в том числе и через третьих лип {посредников) учитывая при этом что фактически договор будет считаться заключенным и вступившим в силу не непосредственно после подписания, а только с даты его государственной регистрации.