Александр Потапов - Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Остановимся подробнее на проблемах ипотечных заемщиков. Так как кредит брался на покупку недвижимости и выплаты по нему значительные, ухудшение финансового положения может закончиться потерей жилья. «Если клиент исправно платил все прошлые годы, мы готовы рассмотреть его заявление об отсрочке выплат по основному долгу на срок до шести месяцев», – заявили в одном из банков. В других отсрочка предоставляется от одного-двух месяцев до года. Самый распространенный вариант, когда заемщик получает разрешение гасить лишь проценты (в течение срока, определенного банком). Затем он вносит пропущенные платежи в оговоренный банком срок либо реструктуризирует свой долг, увеличивая размер ежемесячных взносов или продлевая срок погашения. Это подходит далеко не всем. Если проблемы с обслуживанием кредита возникли в первые годы после подписания договора, процентная составляющая платежа будет гораздо выше доли по основному долгу.

В мае 2008 года Кирилл Г. взял кредит на покупку однокомнатной квартиры в Москве на сумму $150,000. Срок кредита – 8 лет, ставка – 11 % годовых. Ежемесячный платеж составлял $2,356. В начале 2009 года Кирилл попал под сокращение и обратился в банк с просьбой об отсрочке. Там ему пошли навстречу и ввели мораторий по основному долгу на 3 месяца, предложив выплачивать лишь проценты. Никогда не вникавший во «внутреннюю кухню» банка, Кирилл с удивлением обнаружил, что ему все равно надо ежемесячно вносить около $1,200. Такой суммы у него не было, поэтому от предложенного банком варианта пришлось отказаться.

Итак, если заем брался на срок более 15 лет, почти весь платеж в первые годы кредитования уходит на выплату процентов. Естественно, мораторий не актуален.

Еще один вариант, который можно использовать при наличии ипотечного займа и финансовых проблем, – увеличить срок кредита и тем самым уменьшить ежемесячный платеж. Такую реструктуризацию предлагает большинство российских банков, но, как и в случае с отсрочками, решение принимается в индивидуальном порядке.

Вернемся к ситуации Кирилла. Как мы помним, его ежемесячный взнос составляет $2,356. При увеличении срока кредитования сумма должна уменьшиться. Но есть один нюанс: банк пересчитывает кредит по новой ставке. В случае Кирилла она выросла до 16 %. Даже если увеличить срок до 20 лет, размер ежемесячного платежа мало изменится и составит $2086. Ставки во всех без исключения банках сегодня гораздо выше, чем до кризиса, и платеж может не только не уменьшиться, но даже увеличиться.

Если проблемы заемщика носят затяжной характер и он не уверен, что сумеет быстро восстановить свою платежеспособность, поможет третий вариант – продажа квартиры. Здесь тоже есть несколько схем. Первая – самостоятельная продажа жилья, находящегося в залоге у банка. Для этого требуется получить согласие кредитной организации, которая определит сумму задолженности на определенную дату. Ниже указанной цены продать квартиру нельзя. Покупатель перечисляет указанную сумму на расчетный счет банка-кредитора, долг погашен, а вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии задолженности. Потом вы снимаете обременение на вашу квартиру и оформляете договор с покупателем, получая разницу между суммой долга по кредиту и ценой квартиры.

Напомним, что прятаться от банка не выгодно. Через два-три месяца, устав за вами бегать, он потребует реализовать заложенную квартиру через суд. Скорее всего, ее продадут по стоимости залога, а не по рыночной цене. При самостоятельной продаже, особенно если вы приобретали квартиру несколько лет назад, вам удастся не только вернуть долг банку, но и получить прибыль от роста стоимости жилья. Более того, вы можете найти оптимальный выход для себя и для банка. Кирилл, которому не подошел ни вариант с отсрочкой, ни пролонгация срока кредитования, нашел его. Продав с согласия банка квартиру, он погасил задолженность, а оставшейся разницы хватило на внесение 50-процентного первоначального взноса за кредит на покупку квартиры меньшей площади в Подмосковье. Банк выдал новый заем после того, как Кирилл устроился на новое место. Несмотря на увеличение процентной ставки, за счет большого первоначального взноса и увеличения срока кредитования ежемесячные платежи составили около $700, что с учетом уровня заработной платы Кирилла вполне устроило.

По второй схеме продавцом вашей квартиры является банк, который берется сопровождать сделку. Покупатель вносит сумму вашей задолженности по кредиту на депозитарную ячейку, во вторую ячейку кладется разница между стоимостью квартиры и суммой кредита, вы получаете доступ к ней. Банк направляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен договором купли-продажи, после чего регпалата оформляет переход права собственности. Когда сделку зарегистрируют, вы получите деньги.

Существует и третья схема, по которой вы продаете не квартиру, а кредит. То есть между банком, вами и покупателем подписывается соглашение о переводе долга на последнего. Он приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира остается в залоге у банка.

Забыл – плати

Нередко у заемщиков появляются проблемы из-за собственной невнимательности: многие не читают договор, не требуют от банка документального подтверждения при закрытии счета и т. д. Результат неосмотрительности или незнания (которое, как известно, не освобождает от ответственности) – финансовые потери. «В прошлом году я купил в кредит плазменный телевизор. Заем оформил в магазине, где находились стойки нескольких банков. Для оплаты кредита мне выдали пластиковую карту и открыли счет. Я всегда своевременно делал платежи по кредиту и уже через полгода погасил займ досрочно. Сдал карту в банк и подписал документы о закрытии счета. Платежи вносил через банкомат, и, сделав последний взнос, я позвонил в банк. Операционист заверил меня, что кредит погашен. А в начале 2009 года я стал получать письма и звонки с требованием погасить долг по тому самому займу. По телефону мне не смогли объяснить, откуда он взялся. Управляющий отделением объяснил, что карту я сдал, но счет не закрыл, и по нему набежали проценты в виде пеней и штрафов – около 2,000 рублей», – рассказал мне Алексей Р. Заемщик подал в суд, надеясь, что тот признает штраф незаконным, тем более что платежные документы об оплате займа были в наличии. Однако суд встал на сторону банка. Алексей не стал продолжать юридическую тяжбу и заплатил штраф. Некоторые заемщики, погашая заем и не получая от банка документ о закрытии счета, сильно рискуют. Случаи, когда банк вспоминает о кредите через несколько лет, не редкость. «У меня украли сумку-барсетку, в которой находилась кредитка. Я позвонил в банк и попросил ее заблокировать, что и было сделано. Через несколько дней я предоставил письменное заявление о краже карты и написал заявление на восстановление. Менеджер банка ответил, что вопрос о восстановлении карты может рассматриваться до двух месяцев. При этом не было сказано, что я должен внести какие-то деньги. Прошло два месяца, и мне действительно дали сначала пин-код, а потом и саму карту. А затем пришла выписка со счета, согласно которой я должен оплатить блокировку и восстановление карты. Оплатил. Но уже в следующем месяце в выписке появились штрафные санкции. Я написал претензию в банк и указал, что письмо одновременно является заявлением на расторжение договорных отношений. Прошло уже два месяца, но банк никак не отреагировал на мое заявление и продолжает начислять пени…», – рассказывает Георгий М.