Олег Кичиков - Права потребителей жилищно-коммунальных услуг

Информация о составе общего имущества в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в таком доме, состав которого может быть разным в зависимости от благоустройства и конструктивных особенностей конкретного дома. Сведения о составе и состоянии общего имущества в многоквартирном доме отражаются в технической документации, которая включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкцию[3] по эксплуатации многоквартирного дома, которая включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может давать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

— первый экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в данном многоквартирном доме (в случае если товарищество собственников жилья не создано);

— второй экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен данный многоквартирный дом.

Состав общего имущества многоквартирного дома утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и его перечень должен быть включен в договор управления многоквартирным домом.

Владельцы помещений вправе распоряжаться общим имуществом только на основании решения общего собрания собственников. Если такое решение будет принято, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Например, крыши, стены домов могут быть переданы в аренду для размещения рекламных конструкций. При этом передача данных объектов не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

— платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

— обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ или ЖК. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с заключенными с этими организациями договорами.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Для ее подсчета необходимо общую площадь помещения, принадлежащего собственнику (она зафиксирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр), разделить на сумму площадей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (ее можно уточнить по экспликации БТИ).

Информацию о доле в праве собственности на общее имущество можно получить из названного Реестра, содержащего сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.

Собственники помещений не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли, отчуждать ее либо совершать иные действия, которые повлекут за собой передачу данной доли отдельно от права собственности на это помещение.

При покупке жилого или нежилого помещения к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а при продаже помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме автоматически переходит к новому собственнику помещения.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, которые используются для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Доля обладателя комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади его комнаты.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего владельца такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, которые повлекут за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, при этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется их долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

— соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

— безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

— доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен конкретный дом;

— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

— постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам;

— поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции данного дома;

— соблюдение требований об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества включает в себя:

1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования (лестничных клеток и пролетов, лифтов, стен, окон, мусоропроводов и т. д.), а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

2) исправность входных дверей и окон, домофонов, почтовых ящиков, лифтов, мусоропроводов, иных конструктивных элементов подъезда и при необходимости их ремонт;

3) обеспечение работоспособности (в том числе ремонт) внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, системы вентиляции и отопления;

4) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащую эксплуатацию (осмотры, техническое обслуживание, поверку приборов учета и т. д.);

5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходов, образующихся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые используют нежилые помещения в многоквартирном доме; организацию мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп;