Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Как правило, преимуществом пользуются строительные холдинги, они вызывают больше доверия у банков. То есть, если инвестиционная компания выступает и в роли девелопера, и в роли подрядчика – ей будет проще получить кредит, чем девелоперу, не имеющему строительных мощностей. Соответственно, на объекты такого застройщика банки будут охотнее выдавать ипотечные кредиты покупателям. Позиция банков понятна. Наличие собственного строительного подразделения у компании существенно снижает риск «замораживания» проекта. Примеры, когда застройщик нанимает недобросовестного подрядчика, не редкость. А смена строительной организации в момент реализации проекта может оттянуть срок сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок.

Для компании главное – взять первый кредит. Проведя проверку ее внутренней организации и взаимосвязи между подразделениями один раз и выставив какое-либо кредитное плечо, банк может идти этому застройщику навстречу и далее. В случае, конечно, если объект будет достроен. Важна и кредитная история компании.

Если застройщик работает давно, брал кредиты, то есть пользуется кредитным ресурсом, то, естественно, банк готов предоставлять ипотечную линию для тех клиентов, которые будут покупать квартиры в его объектах.

Но все-таки два главных фактора надежности застройщика для банков – публичность и прозрачность фирмы. Это становится и дополнительной гарантией для покупателей жилья с помощью ипотеки. Кредитные учреждения, которые регулярно работают со строителями, как правило, имеют свой строительный отдел, который готов быстро провести проверку объекта. При этом банк контролирует процесс освоения средств, график строительства и, что очень важно, его качество. Замечу, что качество – сегодня самый непредсказуемый фактор на стройках. Мы рекомендуем проверять его всегда, а не доверять обещаниям строителей и их рекламе.

За последние пять-семь лет, особенно после вступления в силу 214-ФЗ, ситуация с оценкой строительных компаний и их внутренних ресурсов существенно улучшилась. Более того, именно банки стимулируют строительные компании «обеляться». Конечно, и 214-ФЗ их к этому тоже подталкивает, однако главный фактор, способствующий прозрачности, – рыночный. Хочешь иметь финансовую поддержку – покажи себя. Я могу привести пример. В Санкт-Петербурге с 1999 г. работает Экспертный совет по определению надежности строительных фирм, созданный на волне массовых банкротств строителей после кризиса 1998 г. Компании добровольно подавали туда документы. На первом этапе эксперты проверяли, выполняет ли застройщик взятые на себя обязательства. Если существенных замечаний не было, то компания допускалась до второго этапа, где ее экономическая устойчивость оценивалась уже по десяти параметрам, а аудиторская фирма проводила оценку баланса. Лишь после этого экспертная комиссия принимала решение о включении застройщика в каталог компаний, рекомендуемых советом покупателям, инвесторам и банкам. Понятно, что кредитные организации используют свои методики, но даже такие серьезные банки, как ВТБ и Сбербанк учитывают и рекомендации этой организации.

Наблюдается еще одна положительная тенденция – активы строительных компаний становятся более прозрачными и понятными. Если раньше в тот же «Экспертный совет по определению надежности строительных фирм» вполне надежный застройщик мог предоставить «минусовые» балансы, то сейчас этого практически не происходит.

Но еще более серьезные и, надеюсь, положительные изменения ожидают рынок в ближайшие два года. С 1 января 2009 г. государство передает функции оценки строительных компаний профессиональным объединениям – СРО, которые будут нести личную материальную ответственность за своих членов через механизмы комиссионного фонда и системы индивидуального и коллективного страхования. Мелкие «фирмочки», имеющие за душой 10 000 рублей уставного капитала и строящие по пять лет один панельный дом, уйдут в прошлое. РСС разрабатывает систему требований к членству, именно поэтому мы уже сейчас можем прогнозировать, как изменится ситуация на рынке после этих нововведений.

Суть изменений состоит в следующем. 22 июля 2008 г. был принят закон № 148-ФЗ «О саморегулировании в строительстве». Отменив систему лицензирования строительной деятельности, государство передает контроль за строителями СРО, в которые будут объединяться фирмы по трем видам деятельности: изыскание, проектирование и строительство. После чего СРО самостоятельно смогут получать и выдавать разрешения на работу в строительстве, выступать гарантом своей деятельности, страховать возводимые объекты и т. д.

Согласно 148-ФЗ, минимальный взнос компании в комиссионный фонд составит 300 000 рублей. Возможно, в больших регионах объединения строителей могут поднимать планку «входа», повышая свою конкурентную привлекательность. С 1 января 2009 г. объединения должны принять правила страхования своего фонда.

Если это не будет сделано, то размер взноса увеличится до 1 млн рублей. Минимальное количество членов объединения – 100, поэтому размер фонда составит 100 млн рублей. Для Москвы это, конечно, немного, но для большинства регионов – весьма приличная сумма. Если член СРО по каким-то причинам не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, то вступает в силу страховка, а если ее нет, то на выплаты идут средства компенсационного фонда. По закону 10 % средств фонда может храниться в госбумагах, остальные – либо в денежной форме, либо в ликвидных активах, которые можно превратить в деньги за десять дней.

На продажах новостроек через ипотеку это скажется самым прямым образом. Уже в 2009 г. и банки, и покупатели будут отслеживать, состоит ли компания-застройщик в СРО. Учитывая, что именно саморегулируемые организации будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести за действия компаний финансовую ответственность, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов, соответственно, вырастет.

По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %. Конечно, при условии, что банки продолжат снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, а также смягчат условия их получения для граждан.

Владимир Пономарев

Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР)

Владимир Николаевич Пономарев – доктор физико-математических наук, профессор, заслуженный деятель науки и техники Российской Федерации, действительный государственный советник Российской Федерации III класса. В 1988 г. – заместитель директора по научной работе Института проблем безопасного развития атомной энергетики Российской академии наук. Возглавил организацию нового института после аварии на Чернобыльской АЭС. В 1986 г. лично участвовал в многочисленных правительственных комиссиях по экспертной оценке безопасности атомных установок в качестве члена и заместителя председателя. В 1996 г. – эксперт Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации. 1999–2004 гг. – начальник Отдела ипотечного кредитования и затем статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России. Курировал вопросы формирования и реализации жилищной политики и ипотечного жилищного кредитования. С 2004 г. по настоящее время является председателем совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, сопредседателем некоммерческого фонда «Международные научно-технические программы», председателем совета директоров ОАО «Центр инвестиционных, финансовых и международных программ».

Традиционная ипотека представляет собой выдачу кредита под залог недвижимости на первичном или вторичном рынке, поэтому сама система ипотечного кредитования ориентирована на реализацию уже построенного жилья. Это связано с тем, что изюминкой ипотечной системы являются более дешевые кредиты по сравнению со всеми другими кредитными продуктами. Во-первых, недвижимость является одним из самых надежных типов залога. Во-вторых, длинные сроки кредитования и крупные суммы кредитов позволяют банкам вернуть свою маржу с процентной ставкой ниже, чем, например, в потребительском кредитовании. Кроме того, американская ипотечная модель, используемая в России, предлагает банкам два уровня. Они выдают ипотечные кредиты населению, а затем пулы кредитов продают специализированным финансовым институтам, которые уже организуют выпуск ипотечных ценных бумаг. Несмотря на кризис американской ипотеки, сама система является очень устойчивой и останется таковой. Построенная на минимизации банковских рисков, она ориентирована на кредитование покупки готового жилья. Однако ввиду того что у застройщиков есть трудности с финансированием своих строительных проектов, девелоперы вынуждены привлекать деньги населения еще на стадии строительства.