Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Макроэкономические факторы

Средства на строительство привлекаются различными способами. Можно делать это через различные вексельные схемы, очень рисковые для потребителей. Однако все больше компаний предпочитаю более цивилизованные методы привлечения средств. Одним из таких методов является кредитование населения на этапе строительства с последующей конвертацией кредита в ипотечный кредит. Процентные ставки в данном случае будут несколько выше, чем средние ставки по ипотечным кредитам, однако поскольку на этапе строительства цены на жилье ниже, чем цены на готовые квартиры, такие кредиты все равно выгодны населению. Для функционирования этого сегмента ипотечной системы в России созданы все необходимые предпосылки. В частности, в законодательство были специально внесены поправки, направленные на то, чтобы недостроенные объекты также могли бы считаться объектами недвижимости. В результате они также могут выступать предметом залога. В целом законодательная база для ипотеки новостроек создана. Более того, многие банки в докризисный период выдавали такие кредиты, и ими воспользовались многие московские и региональные заемщики. Сейчас данный процесс объективно затормозился в связи с тем, что до кризиса в России не успели достроить систему рефинансирования кредитных организаций, выдающих займы на этапе строительства. Однако в 2005 г. была проведена первая и единственная такая сделка. Банк жилищного финансирования сделал балансовую секьюритазацию и выпустил бумаги, обеспеченные кредитами, выданными на этапе строительства. Но общей тенденцией такие сделки не стали в основном из-за дефицита времени. Только в 2005–2006 гг. российский рынок вышел на объемы самого ипотечного кредитования, достаточные для того, чтобы запустить систему рефинансирования.

Развитию второго уровня ипотеки на рынке новостроек мешает также то, что кредиты, выданные на этапе строительства, более рискованны, потому что по-настоящему ликвидным активом является только готовая жилая недвижимость. Однако правильное построение финансовых механизмов позволяет также осуществлять рефинансирование кредитов, выданных на этапе строительства. Достаточно сказать, что этот механизм весьма популярен в Австралии, где многие строительные компании привлекают деньги с финансовых рынков за счет таких механизмов. В свое время в России недооценили важность развития российского финансового рынка, потому что в постперестроечный период не было никакого развитого финансового рынка в целом. В то же время в настоящий момент очевидно, что такой рынок создавать нужно прежде всего дорабатывая законодательство. В частности, необходимо принять законы о депозитариях, которые снижают риски при обороте ценных бумаг, чтобы российский инвестор мог быстро и осмысленно вкладывать деньги в ипотечные бумаги. В результате те механизмы, которые уже созданы, должны заработать. Планомерная работа по внедрению этих инструментов уже ведется, в том числе со стороны Ассоциации российских банков. Кроме того, необходимо использовать деньги пенсионных фондов, чтобы они начали работать в реальном секторе экономики.

Система финансирования строительства работает следующим образом. Сначала застройщик вкладывает собственные инвестиционные ресурсы в покупку земли и оформление прав на нее, затем создает проект и инженерную инфраструктуру на участке, который будет застроен. После получения разрешения на строительство можно привлекать кредитные ресурсы двумя способами. Во-первых, можно обратиться напрямую в банк и попросить средства на проектное финансирование. Во-вторых, можно привлекать потребителей с ипотечными кредитами. В обоих случаях деньги на строительство будут банковскими, однако частные условия заключения сделок в каждом случае – разные.

Покупатель платит строительной компании за приобретенную квартиру, но кредит он берет все равно у банка. В свою очередь, банк никогда не выдаст кредит, если не проверит все риски. Как только он согласился выдать кредит, заемщик получает возможность купить квартиру на ранней стадии за меньшие деньги. Для него это более выгодно, чем приобретать готовое жилье. Более того, всегда остается защита в виде банковской юридической службы, тщательно проверяющей все детали. Строго говоря, для застройщика никакой разницы нет: либо средства ему напрямую выдаст банк, либо он получит их через потребителей. Если приходит потребитель с ипотечным кредитом, то все расходы по процентной ставке несет он, а не застройщик. Однако если покупатель вкладывает средства на ранней стадии, то застройщик продает квартиру с дисконтом, поэтому подобная выгода для девелопера компенсируется. С другой стороны, у застройщика снижаются риски реализации, так как в ином случае он вынужден достроить квартиры и только затем выставлять свое жилье на рынок, гадая: купят – не купят. При этом рыночная конъюнктура далеко не всегда для него удачная. Например, в настоящий момент из-за кризиса покупатели испугались приобретать квартиры, и риски у застройщиков увеличились. Продажа жилья на ранней стадии обеспечивает надежный спрос. Даже учитывая все риски и потерю прибыли из-за дисконта, на развивающемся рынке для строительной компании такие ипотечные кредиты крайне выгодны. Следует помнить, что у застройщика всегда есть два риска: не реализовать и не построить. Оба этих риска нивелируются подобными кредитами.

Если у банка отлажен механизм привлечения кредитных ресурсов, то ему все равно с кем работать: с частным заемщиком или с банком. Однако если у банка существует пониженная ликвидность, то ему выгоднее работать с застройщиком напрямую. При этом на сегодня все механизмы работы с заемщиком-застройщиком не отлажены, и проектное финансирование банки предоставляют только крупнейшим российским компаниям или своим аффинированным структурам. Например, Банк жилищного финансирования входил в ГК «ПИК». Из-за того хаоса, который образовался в 1991 г., произошла дифференциация на рынке: теперь есть крупные компании, такие как MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Мосстрой», «Баркли», «Интеко», «Комстрин», и более мелкие компании. У них совершенно различные механизмы работы с банками. Действительно, 15–20 компаний не испытывают проблем с финансированием своих проектов, но они в основном работают в жилом премиальном сегменте, где гарантирована максимальная доходность. У большинства же компаний нет достаточного количества ликвидных собственных активов, чтобы привлекать средства, поэтому для них очень важно кредитование. Более того, в таких кредитах населению заинтересованы, прежде всего, средние строительные компании.

Если никакой связи между банком и застройщиком нет, то для первого репутация застройщика и все его действия во многом являются тайной. После того как государство перестало брать на себя функции инвестора, застройщики для банков стали terra incognita. В частности, они не сформировали прозрачных механизмов управления финансами. Не говоря уже о том, что сами банки не спешат осваивать для себя новые области. Проблема непонимания между строительными и кредитными организациями должна решаться параллельно: необходимо, чтобы в банки пришли кадры, которые разбираются в строительной деятельности, а девелоперы – существенно трансформировали свою систему управления. Когда компании станут «прозрачными», а банки научатся кредитовать строителей, получится ценный тандем. Этот процесс уже начался, хотя бы с введения механизма саморегулирования в строительстве. Бизнес-сообщество, объединенное в такую организацию, может диктовать свои правила игры, одно из требований к членам таких организаций – финансовая устойчивость. Это один из шагов по превращению строительной компании в активного потребителя кредитных ресурсов.

При этом существуют обходные пути решения проблемы. Если банк не доверяет застройщику, он организует с ним совместную компанию, которая будет осуществлять строительство. В таком случае банк выступает не только как кредитор, но и как инвестор, контролирующий при этом весь процесс. Однако в таком случае банк просто занимается не своим делом. Его задача – улучшать условия кредитования. Обычный банк не создан, для того чтобы быть инвестором строительства жилья. Для этого существует особый тип финансовых организаций – инвестбанки. Необходимо, чтобы застройщик знал строительство и умел привлекать деньги. Каждый должен заниматься своим делом, а в данном случае банки занимаются несколькими направлениями. В целом, банковская система должна быть независимой от всех других экономических сегментов. В таком случае не будет конфликта интересов, однако это не означает, что банки лишатся львиной доли своей прибыли. Так, объем ипотечного рынка США составляет $12 трлн, объем стоимости всех американских компаний на рынке – $2,5–3 трлн, объем государственных ценных бумаг – около $5 трлн. Дело в том, в США и Европе объем выданных населению ипотечных кредитов составляет порядка 40–60 % ВВП. У человека всегда есть потребность в жилье, особенно с учетом изменения жизненных условий. Однако, как показывает международный опыт, сегмент кредитования на этапе строительства в какой-то момент сокращается. Такие кредиты – это переходный этап, когда у строителей не так много денег. Поэтому они заинтересованы в продаже населению сравнительно дешевых квартир. Постепенно доля подобных кредитов будет сокращаться, и на рынке начнут доминировать классические ипотечные схемы, а также схемы коллективных инвестиций. В свою очередь, банки заинтересованы в выдаче длинных кредитов на 20 лет. Если у них есть длинные деньги, им выгодно размещать их на долгий срок, потому что в таком случае банки сразу получают долгосрочного заемщика.