Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

В США кредиты сильно различаются по степени рискованности, в России также есть рисковые кредиты. После запуска нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» администрации регионов стали сообщать банкам, что регион должен войти в десятку по объему выданных кредитов. Банки начали активно выдавать такие кредиты, снижать требования к заемщикам и брать справки за подписью главного бухгалтера вместо формы 2-НДФЛ. Финансовые структуры стали выдавать кредиты без первичного взноса, в результате в стране произошли массовые дефолты заемщиков, за последние два года их число удвоилось, в некоторых регионах этот показатель вырос в шесть раз. Поэтому правильно поступают банки, которые усложняют правила выдачи кредитов.

Ипотека на рынке новостроек, с точки зрения потребителя, является привлекательным инструментом, так как человек, взявший ипотечный кредит, фиксирует цену в тот момент, когда покупает квартиру. При росте цен на недвижимость, даже заплатив проценты по ипотечному кредиту, он все равно выигрывает. Когда цены будут расти медленнее, то смысла покупать квартиру а этапе строительства уже не будет. Однако рост цен в ближайшее время вряд ли прекратится. Может быть лишь локализованное по времени снижение цен. По данным Минрегиона, около 20 % россиян за свой счет или за счет привлеченных ресурсов готовы покупать жилье на свободном рынке по свободным ценам. Однако в прошлом году в новые квартиры въехало около 700 тыс. российских семей, то есть 1,4 % россиян. Таким образом, продуктами строительного комплекса смог воспользоваться маленький процент жителей России. Если учесть, что кто-то продал квартиру, и соответственно, в его квартиру кто-то въехал, то число таких россиян максимум удвоится. Такой неудовлетворенный спрос указывает на то, что цены будут только расти. В целом по России около 50 % населения нуждается в улучшении жилищньгх условий. Эта тенденция одинакова во всех регионах. Кроме того, как известно, цены на российскую недвижимость растут волнообразно.

В 2004 г. принят пакет законов, который был преподнесен как эквивалентный понятию «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Люди, услышав про этот проект, перестали вкладывать деньги в квартиры, чтобы посмотреть, что произойдет дальше: в массовом сознании доступный – всегда значит дешевый. Затем они увидели, что ничего не происходит, и все равно обратились к рынку. В результате сработал новый и старый спрос. Объединившись, эти две группы резко взвинтили цены. Затем в 2007 г. было резкое увеличение стоимости стройматериалов. В 2006 г. цены на квартиры в городах-миллионниках выросли на 55 %. Наконец, 2006 г. в Москве цена квадратного метра составляла $4000, а сегодня средняя цена зашкаливает за $6000. В 2008 г. на рынке жилья практически нет роста предложения, упали темпы строительства, а спрос остался. Каждое увеличение дефицита порождает рост цен. С другой стороны, очень высокий рост цен на рынке жилья приостановил продажи. Падение цен, в свою очередь, может привести к серьезным последствиям для всего рынка: девелоперы не смогут рассчитаться с банками. Кто-то не пострадает, если инвестиционная доходность окажется 50 % и выше, а кто-то окажется в убытке. Следует помнить, что кризис на американском рынке возник после того, как цены на рынке жилья упали.

Елена Николаева

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)

Елена Леонидовна Николаева родилась в г. Долгопрудный Московской области. С отличием окончила Московский физико-технический институт. Основала несколько производственных предприятий, в том числе производственно-кондитерский комбинат «Золотой крендель», группу компаний «Каскад-ВИА». С 2000 по 2004 г. работала в Главном управлении внутренней политики Администрации Президента РФ. В 2004 г. возглавила Исполнительный комитет Общероссийской общественной организации «Деловая Россия». В настоящее время руководит производственным предприятием ООО «Новые технологии». С 2006 г. является заместителем председателя «Деловой России», членом общественного совета Центрального федерального округа РФ, где возглавляет Комиссию по вопросам здравоохранения и формирования здорового образа жизни, развития благотворительности и милосердия, социальной защищенности инвалидов ЦФО РФ, председатель попечительского совета Национального фонда развития здравоохранения. С 2007 г. – президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.

Ипотека городского жилья традиционно не вызывает ни у кого вопросов: кредит выдается под залог квартиры, а если заемщик не может расплатиться по своим обязательствам, то квартира выставляется на продажу, и таким образом заемщик рассчитывается с банком. Однако иная ситуация сложилась на рынке загородной ипотеки. Как кредиторы, так и потенциальные заемщики сталкиваются с рядом нерешенных проблем. Согласно разработанной в Министерстве регионального развития стратегии массового строительства жилья до 2020 г., к этому моменту объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до 4,6 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или составит 1,7 млн кредитов. Таким образом, около 55 % сделок на рынке жилья будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов. В результате объем задолженности по ипотечным кредитам в 2020 г. составит 18,3 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или около 25 % ВВП. Однако доля ипотеки в малоэтажном строительстве не оговаривается. Не исключено, что это объясняется сложностью получения ипотечных кредитов на загородном рынке.

При кредитовании физических и юридических лиц, участвующих в проектах малоэтажного строительства, кредитор получает недостаточное обеспечение предоставляемых кредитных средств. Иными словами, на первоначальном этапе можно заложить только землю, которая составляет порядка 10–20 % стоимости объекта. В свою очередь, строительные материалы не подлежат залогу, потому что заложить можно только зарегистрированный объект недвижимости либо строительство, которое приостановлено или законсервировано, если речь идет о недострое. В любом случае объектом залога является какое-либо недвижимое имущество. Таким образом, ипотека загородных объектов на начальном этапе строительства для кредиторов, в частности для банков, является самой большой проблемой. Для того чтобы у потенциальных кредиторов были развязаны руки по кредитам на загородном рынке, нужно расширить понятие объекта недвижимости. В перспективе идет движение к единому объекту недвижимости, в который будет входить и земля, и права на сам будущий объект недвижимости. Когда законодательно будет закреплено понятие такого единого объекта недвижимости, у кредиторов появится большая уверенность и банки будут активнее развивать загородную, в том числе и земельную, ипотеку.

Другой проблемой загородной ипотеки является высокая стоимость загородных объектов. Не каждый может позволить себе приобретение дорогостоящего коттеджа. Поселков экономкласса, где стоимость коттеджа в среднем составляет f150–300 тыс., пока немного, и бурного развития этого сегмента рынка ожидать не приходится в связи с дорогой землей и высокой себестоимостью строительства. Таким образом, величина аннуитетных платежей становится автоматически выше, по сравнению с городским рынком. Соответственно, такие кредиты становятся менее доступными потенциальным заемщикам. Более того, в отличие от города, где преобладают типовые жилые дома и можно сделать достоверную оценку недвижимости, за городом каждый дом индивидуален, сделок значительно меньше, а значит, и оценка их гораздо сложнее. Бывают случаи, когда один и тот же дом оценивается со значительной разницей. Не менее сложно оценить качество строительства индивидуального дома. После окончания строительства многие важные детали скрыты от глаз оценщика: элементы фундамента, проходящие под землей коммуникации, качество стен. Серьезное влияние на ликвидность объекта может оказать и объемно-планировочное решение, архитектурная концепция. Так, на дом площадью более 500 кв. м при числе спален менее трех заинтересованного покупателя найти непросто. Это может стать дополнительным ограничением при реализации дома банком, и соответственно, он не возьмется кредитовать покупку такого объекта. Сегодня ипотека на загородную недвижимость в целом труднодоступна для средних слоев населения. Парадокс ситуации в том, что население готово приобретать и оплачивать жилье. Банки не готовы кредитовать эти покупки в силу некоторых причин.

Ограничением для получения кредита станут критерии, которым следует кредитное учреждение. Характеристики кредитных продуктов для загородной недвижимости, по сравнению с городскими, являются более жесткими: у них выше процентная ставка, меньшие сроки кредитования, ниже соотношение «кредит-залог». Сопутствующие расходы кредитования на землю, в частности оценка залога, в разы выше, чем при получении жилищной ипотеки. Часто банки требуют, чтобы заемщик сам оплатил не менее 20–30 % стоимости участка, а не 10–15 %, как в жилищной ипотеке. Кроме того, средняя стоимость коттеджа сейчас достаточно велика. Естественно, что ограниченная стандартной программой сумма кредита далеко не всегда соответствует потребностям заемщика. Более того, если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы помимо банка должна будет изучить страховая компания и дать свое заключение. Если речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то требуется страхование титула собственности на землю и дом. При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают. Неоднократно встречались случаи, когда объект, одобренный в банке, не получал «зеленого света» в страховой компании. Для эффективного взаимодействия банкам и страховым компаниям необходимо унифицировать свои требования к застройщикам и объектам.