Александр Борисов - Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный)

Статья 4

Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.

Комментируемая статья воспроизводит положения ст. 5 «Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закона 1997 г. о регистрации (в ред. Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 183-ФЗ[63]), предусматривавшие, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях, в т. ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Россия, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, – с другой.

Согласно определениям, данным в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»[64]: иностранный гражданин – это физическое лицо, не являющееся гражданином РФ и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства; лицо без гражданства – это физическое лицо, не являющееся гражданином РФ и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства. Такие же определения понятий «иностранный гражданин» и «лицо без гражданства» даны и в ст. 3 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»[65].

Российской организацией является юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (наименование в ред. Федерального закона от 23 июня 2003 г. № 76-ФЗ)[66]. Иностранной организацией является юридическое лицо, компания или другое корпоративное образование, обладающее гражданской правоспособностью, созданное в соответствии с законодательством иностранного государства.

Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, определены в ст. 15 комментируемого Закона, в т. ч.: при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно (ч. 1); при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав (ч. 2); при осуществлении государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета (ч. 3).

Согласно части 4 указанной статьи государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1–3 этой статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с положениями частей 5 и 6 указанной статьи определяются субъекты, которые вправе выступать при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав от имени России, субъекта РФ или муниципального образования, а также от имени Союзного государства.

1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее – единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав.

4. Границы зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объекты культурного наследия), особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, созданных в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (далее – особые экономические зоны), охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, Государственная граница Российской Федерации, границы между субъектами Российской Федерации, границы муниципальных образований, границы населенных пунктов, береговые линии (границы водных объектов), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеют неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации идентификационный реестровый номер (далее – реестровый номер границ), присваиваемый органом регистрации прав.

5. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

6. Содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые номера, номера регистрации, реестровые номера границ обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах, а также при межведомственном информационном взаимодействии.

В части 1 комментируемой статьи воспроизведены с соответствующими изменениями положения п. 1 ст. 5 «Кадастровый номер объекта недвижимости и кадастровое деление территории Российской Федерации» Закона 2007 г. о кадастре, которыми (в ред. Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ) предусматривалось следующее: каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории России государственный учетный номер (при этом в юридико-технических целях вводилось сокращенное обозначение «кадастровый номер»); кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Соответственно, в п. 3 ст. 12 «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Закона 1997 г. о регистрации (в ред. Федерального закона от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ[67]) устанавливалось, что разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории России и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом 2007 г. о кадастре (при этом в юридико-технических целях также вводилось сокращенное обозначение «кадастровый номер»).

Часть 2 комментируемой статьи предусматривает идентификацию каждой записи о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории России номером регистрации. В рамках такой регламентации в ч. 7 названной выше статьи Закона 1997 г. о регистрации (в ред. Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ) устанавливалось лишь то, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации.